Beim Auszug entbrennt oft Streit um die Kaution. Wer Fristen und zulässige Einbehalte kennt, kann sein Geld gezielt einfordern, statt monatelang zu warten.
Grenzen der Kaution
Die Barkaution darf höchstens drei Nettokaltmieten betragen (§ 551 BGB) und ist vom Vermieter getrennt von seinem Vermögen anzulegen und zu verzinsen. Eine höhere Kaution ist insoweit unzulässig.
Wann die Kaution fällig wird
Die Kaution wird nicht sofort mit dem Auszug fällig. Dem Vermieter steht eine angemessene Abrechnungs- und Prüffrist zu — je nach Umständen meist drei bis sechs Monate. Er darf prüfen, ob Schäden, offene Mieten oder Nebenkostennachzahlungen bestehen.
Tipp der Redaktion
Setzen Sie dem Vermieter nach dem Auszug eine konkrete Frist zur Abrechnung und Auszahlung (z. B. sechs Wochen ab Rückgabe, danach förmliche Nachfrist). Ein sauberes Übergabeprotokoll ohne Mängel ist Ihr stärkstes Argument.
Zulässiger Einbehalt
Der Vermieter darf nur für berechtigte, fällige Forderungen einbehalten:
- vom Mieter zu vertretende Schäden (nicht: normale Abnutzung),
- rückständige Miete,
- noch ausstehende Nebenkostennachzahlungen.
Für eine noch nicht erstellte Nebenkostenabrechnung darf er einen angemessenen Teilbetrag zurückhalten, bis die Abrechnung vorliegt — nicht aber die gesamte Kaution unbegrenzt.
Normale Abnutzung
Für die vertragsgemäße Abnutzung (z. B. übliche Gebrauchsspuren) haftet der Mieter nicht; sie ist mit der Miete abgegolten. Abzüge dafür sind unzulässig.
Rückzahlung durchsetzen
Zahlt der Vermieter nach Ablauf der Prüffrist nicht, fordern Sie schriftlich mit Fristsetzung. Hilft das nicht, kommt eine Klage in Betracht. Den nicht für berechtigte Forderungen benötigten Teil muss der Vermieter umgehend auszahlen.
Rechtsprechung, Literatur & Kommentierung
- § 551 BGB: Die Kaution ist auf drei Nettokaltmieten begrenzt und getrennt vom Vermögen des Vermieters anzulegen und zu verzinsen.
- Prüffrist: Nach der Rechtsprechung steht dem Vermieter eine angemessene Abrechnungsfrist zu, deren Länge sich nach den Umständen richtet.
- Zurückbehalt für Nebenkosten: Ein angemessener Teilbetrag darf bis zur Abrechnung einbehalten werden; ein vollständiger Einbehalt der Kaution ist unzulässig.
- Literatur: Schmidt-Futterer, Mietrecht; Palandt/Grüneberg, BGB (§ 551).