Schimmel in der Mietwohnung — Rechte, Mietminderung und Beweislast

Schimmel beeinträchtigt nicht nur den Wohnkomfort, sondern kann die Gesundheit gefährden. Mietrechtlich ist er regelmäßig ein Mangel — doch ob und wie weit Mieter mindern dürfen, hängt von der Ursache und der Verteilung der Beweislast ab. Dieser Beitrag zeigt, worauf es ankommt.

Wann Schimmel ein Mangel ist

Ist die Wohnung von Schimmel befallen und dadurch die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch mehr als nur unerheblich beeinträchtigt, liegt ein Mangel vor. Die Miete ist dann nach § 536 BGB kraft Gesetzes gemindert. Auf ein Verschulden des Vermieters kommt es dafür nicht an — entscheidend ist allein der mangelhafte Zustand.

Voraussetzung ist allerdings, dass der Schimmel nicht vom Mieter zu vertreten ist. Beruht der Befall auf falschem Heizen und Lüften, besteht kein Minderungsrecht. Genau an dieser Abgrenzung entzünden sich die meisten Streitigkeiten.

Die entscheidende Frage — Wer hat den Schimmel verursacht?

Im Kern stehen sich zwei Ursachenbereiche gegenüber:

• Bausubstanz: Wärmebrücken, mangelhafte Dämmung, aufsteigende Feuchtigkeit, undichte Fenster oder ein Wasserschaden — dies fällt in den Verantwortungsbereich des Vermieters.
• Nutzungsverhalten: unzureichendes Heizen und Lüften, Möbel dicht an kalten Außenwänden, dauerhaft feuchte Raumluft — dies fällt in den Verantwortungsbereich des Mieters.

Maßgeblich ist, welches Lüften dem Mieter zumutbar ist. Ein mehrmals tägliches Stoßlüften ist in der Regel zumutbar; ein praktisch unmögliches Lüftungsregime dagegen nicht. Entsprechen Wärmebrücken dem zur Bauzeit geltenden Standard, sind sie für sich genommen kein Mangel — der Mieter muss dann durch zumutbares Lüften vorbeugen.

Beweislast — Stufenweise verteilt

Nach gefestigter Rechtsprechung ist die Beweislast abgestuft: Zunächst muss der Vermieter darlegen und beweisen, dass die Schimmelursache nicht aus dem von ihm zu verantwortenden Baubereich stammt (etwa keine Wärmebrücken, keine eindringende Feuchtigkeit). Gelingt ihm dieser Nachweis, ist es Sache des Mieters zu beweisen, dass er ausreichend geheizt und gelüftet hat. Erst wenn feststeht, dass die Ursache im Nutzungsverhalten liegt, entfällt das Minderungsrecht.

Mietminderung bei Schimmel — wie hoch?

Die Minderung bemisst sich nach dem Grad der Beeinträchtigung als prozentualer Abschlag von der Bruttomiete (Warmmiete inkl. Nebenkosten). Feste Sätze gibt es nicht; die Gerichte entscheiden einzelfallbezogen. Zur groben Orientierung: Punktueller Befall in einem Nebenraum wird oft im niedrigen einstelligen Prozentbereich bewertet, großflächiger Befall in Wohn- oder Schlafräumen deutlich höher. Bei gesundheitsgefährdender Unbewohnbarkeit kann die Minderung bis zu 100 % erreichen. „Mietminderungstabellen" sind nur Anhaltspunkte, keine verbindlichen Werte.

Richtig vorgehen — Schritt für Schritt

• Mangel anzeigen: Melden Sie den Schimmel dem Vermieter unverzüglich und nachweisbar (E-Mail, Einschreiben), § 536c BGB.
• Frist zur Beseitigung setzen: Fordern Sie zur Abhilfe innerhalb einer angemessenen Frist auf.
• Unter Vorbehalt zahlen: Weil die zulässige Höhe oft unklar ist, zahlen Sie die volle Miete zunächst unter Vorbehalt und fordern den überzahlten Teil später zurück. So vermeiden Sie Mietrückstände.
• Beweise sichern: Fotos, Protokolle und ggf. ein Gutachten zur Ursache.

Wer dagegen eigenmächtig kürzt und die Höhe falsch einschätzt, riskiert einen Rückstand — und bei zwei Monatsmieten die fristlose Kündigung nach § 543 BGB.

Gesundheitsgefahr — fristlose Kündigung möglich

Ist die Wohnung so stark befallen, dass eine erhebliche Gefährdung der Gesundheit besteht, kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich fristlos kündigen (§ 569 Abs. 1 BGB) — und zwar selbst dann, wenn er den Zustand bei Vertragsschluss kannte. Das ist allerdings die Ausnahme und sollte sorgfältig geprüft werden.