Das Wichtigste in Kürze
- Wer einen Teil seiner Wohnung untervermietet, braucht dafür ein berechtigtes Interesse (§ 553 Abs. 1 BGB).
- Der BGH hat klargestellt: Ein solches Interesse besteht nicht, wenn der Mieter mit der Untervermietung einen Gewinn erzielt, der über seine eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgeht.
- Die reine Gewinnerzielung ist kein schützenswertes Interesse — der Schutzzweck des Untervermietungsrechts wird sonst ausgehebelt.
- Ohne berechtigtes Interesse gibt es keinen Anspruch auf Erlaubnis; eine eigenmächtige Vermietung kann zur Kündigung führen.
- Aktenzeichen: BGH, Urteil vom 28. Januar 2026 — VIII ZR 228/23.
Günstige Altverträge in Ballungsräumen sind bares Geld wert. Manche Mieter machen daraus ein Geschäft: Sie ziehen selbst aus oder mieten Zimmer weiter — für ein Vielfaches der eigenen Miete. Der BGH hat nun geklärt, wo die rechtliche Grenze verläuft.1
Der Fall460 Euro Miete, 962 Euro Einnahme
Der Ausgangsfall zeigt das Problem in Reinform: Ein Mieter zahlte für seine Berliner Zweizimmerwohnung rund 460 Euro, verlangte von seinem Untermieter aber etwa 962 Euro — mehr als das Doppelte.2 Als Streit entstand, berief er sich auf sein Recht zur Untervermietung.
Grundsätzlich ist dieses Recht stark: Entsteht nach Vertragsschluss ein berechtigtes Interesse, kann der Mieter vom Vermieter die Erlaubnis verlangen, einen Teil der Wohnung unterzuvermieten (§ 553 Abs. 1 BGB). Doch was, wenn das Interesse allein im Geldverdienen liegt?
Die EntscheidungGewinnerzielung ist kein berechtigtes Interesse
Der BGH hat die Grenze klar gezogen: Ein berechtigtes Interesse besteht nicht, wenn mit der Untervermietung ein Gewinn erzielt wird, der über die eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen des Mieters hinausgeht.1 Wer also mehr einnimmt, als ihn die (anteilige) Nutzung selbst kostet, verfolgt kein schützenswertes, sondern ein rein wirtschaftliches Interesse.
Das Untervermietungsrecht schützt Wohnbedürfnisse — nicht die Rendite aus einem günstigen Altvertrag.Einordnung der Redaktion
Damit stellt der BGH den Schutzzweck der Norm in den Vordergrund. § 553 BGB soll Mietern ermöglichen, auf veränderte Lebensumstände zu reagieren — etwa Kosten zu teilen, wenn ein Partner auszieht oder das Einkommen sinkt. Er soll nicht zum Instrument werden, um aus der Wohnung eine Einnahmequelle zu machen.
Die GrundlagenWann Untervermietung erlaubt bleibt
Das Urteil verengt das Recht nicht generell. Ein berechtigtes Interesse ist weiterhin praktisch jeder vernünftige, nachvollziehbare Grund: die Entlastung von der Miete, ein längerer Auslandsaufenthalt, das Zusammenziehen mit einer neuen Partnerin, familiäre Gründe. Erfasst ist stets nur ein Teil der Wohnung, nicht die vollständige Überlassung.
Erlaubt oder nicht?
- Kostenteilung
- Wer ein Zimmer untervermietet, um die eigene Mietbelastung zu senken, verfolgt ein berechtigtes Interesse — solange keine Gewinnabsicht dominiert.
- Gewinnorientierung
- Wer systematisch mehr einnimmt, als ihn die Wohnung kostet, hat nach dem BGH kein berechtigtes Interesse — und keinen Anspruch auf Erlaubnis.
Die FolgenErlaubnis, Zuschlag und das Risiko der Kündigung
Besteht ein berechtigtes Interesse und ist der Untermieter zumutbar, muss der Vermieter die Erlaubnis erteilen. Er darf sie aber von einem angemessenen Untermietzuschlag abhängig machen (§ 553 Abs. 2 BGB). Fehlt das berechtigte Interesse — etwa wegen Gewinnerzielung —, besteht schon kein Anspruch auf Erlaubnis.
Wer trotzdem eigenmächtig untervermietet, verletzt seine Vertragspflichten. Nach Abmahnung kann der Vermieter ordentlich, bei fortgesetztem Verstoß auch fristlos kündigen (§§ 543, 573 BGB). Gerade die gewerbsmäßige Weitervermietung zu Höchstpreisen wird damit riskant.
Die EinordnungEin Urteil gegen die Zweckentfremdung des Mietrechts
Die Entscheidung reiht sich in eine Linie ein, die zwischen legitimer Untervermietung und der Ausnutzung günstiger Verträge unterscheidet. Sie stärkt Vermieter dort, wo Wohnraum als Renditeobjekt zweckentfremdet wird — ohne die klassische, sozial motivierte Untervermietung anzutasten.
Für Mieter bleibt die Botschaft: Das Recht zur Untervermietung ist robust, solange es dem Wohnen dient. Sobald der Profit das Motiv ist, endet der Schutz — und aus einem vermeintlich cleveren Geschäftsmodell wird ein Kündigungsgrund.
Quellen & Belege
- BGH, Urteil vom 28.01.2026 – VIII ZR 228/23, zum berechtigten Interesse bei der Untervermietung (§ 553 Abs. 1 BGB). Bundesgerichtshof; anwalt.de, Rechtsprechungsübersicht 1. Halbjahr 2026. anwalt.de
- Fallschilderung (Berliner Ausgangsfall, Miete/Untermiete) und Einordnung. mietrecht.com, Meldung vom 28.01.2026. mietrecht.com
- § 553 BGB (Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Dritte). Bürgerliches Gesetzbuch.