Das Wichtigste in Kürze
- Der BGH hat entschieden, dass das Wirtschaftlichkeitsgebot nicht schon dann verletzt ist, wenn der Vermieter vor der Beauftragung keine Vergleichsangebote eingeholt hat.
- Entscheidend ist, ob die abgerechneten Leistungen zu marktgerechten Preisen erbracht wurden — nicht die Zahl der Angebote.
- Das Gericht bestätigte, dass der Einwendungsausschluss (§ 556 Abs. 3 BGB) auch für die Rüge gilt, der Vermieter habe unwirtschaftlich gewirtschaftet.
- Für Mieter heißt das: Einwendungen gegen die Abrechnung müssen fristgerecht und konkret erhoben werden.
- Aktenzeichen: BGH, Urteil vom 20. Mai 2026 — VIII ZR 6/24.
Die jährliche Betriebskostenabrechnung landet im Briefkasten, die Nachzahlung ist happig — und schnell steht der Verdacht im Raum: Hätte der Vermieter nicht einen günstigeren Hausmeisterdienst, eine billigere Gartenpflege finden können? Genau um diese Frage ging es vor dem Bundesgerichtshof.1
Der FallStreit um die Kosten der Gartenpflege
Eine Mieterin hielt ihre Betriebskostenabrechnung für überhöht. Ihr Vorwurf: Der Vermieter habe die Leistungen — im Kern ging es um wiederkehrende Dienstleistungen rund um das Gebäude — vergeben, ohne zuvor Vergleichsangebote einzuholen. Damit habe er gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen und dürfe die Kosten nicht in voller Höhe umlegen.
Das Wirtschaftlichkeitsgebot ist kein Randthema: Es verpflichtet den Vermieter, bei Maßnahmen, deren Kosten er auf die Mieter umlegt, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis zu achten (§ 556 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 2 BGB). Die Frage war nur: Folgt daraus eine Pflicht, vor jeder Beauftragung den Markt zu sondieren?
Die EntscheidungMarktgerechte Preise statt Angebots-Bürokratie
Der BGH hat das verneint. Das Wirtschaftlichkeitsgebot ist nicht schon dann verletzt, wenn der Vermieter vor der Beauftragung von Leistungen keine Vergleichsangebote einholt.1 Maßgeblich ist eine andere Frage: ob die Leistungen zu nicht marktgerechten, überhöhten Kosten eingekauft wurden.
Damit verschiebt sich der Prüfungsmaßstab weg von der Form (Wie viele Angebote lagen vor?) hin zum Ergebnis (Ist der Preis marktüblich?). Ein Vermieter, der einen bewährten Dienstleister zu einem ortsüblichen Preis beauftragt, handelt danach wirtschaftlich — auch ohne formalen Angebotsvergleich.
Nicht die Zahl der Angebote entscheidet, sondern ob der Preis marktgerecht ist.Kern der BGH-Entscheidung
Der HintergrundWas das Wirtschaftlichkeitsgebot verlangt — und was nicht
Das Gebot der Wirtschaftlichkeit ist ein Rücksichtnahmegebot: Der Vermieter muss die berechtigten Interessen der Mieter an einer möglichst niedrigen Kostenbelastung wahren. Verstößt er dagegen, kann er die überhöhten Beträge nicht umlegen — der Mieter schuldet nur die Kosten, die bei wirtschaftlicher Betriebsführung angefallen wären.
Aber: Das Gebot verlangt keine Kostenminimierung um jeden Preis. Qualität, Zuverlässigkeit und langjährige Erfahrung mit einem Dienstleister dürfen berücksichtigt werden. Der günstigste Anbieter ist nicht automatisch der wirtschaftlichste. Der BGH gibt Vermietern hier einen Beurteilungsspielraum, den Gerichte nur bei einer echten Überschreitung beanstanden.
Zwei Begriffe, die Sie kennen sollten
- Umlagefähige Betriebskosten
- Laufende Kosten des Gebäudes (Wasser, Heizung, Müll, Hausmeister, Versicherung …), die der Vermieter nach der Betriebskostenverordnung auf die Mieter umlegen darf, wenn der Mietvertrag das vorsieht.
- Marktgerechter Preis
- Ein Preis, der sich im Rahmen dessen hält, was für die Leistung am Ort üblicherweise verlangt wird. Nur ein deutlich darüber liegender Preis verletzt das Wirtschaftlichkeitsgebot.
Die FristenfalleWarum der Einwendungsausschluss auch hier gilt
Fast ebenso wichtig wie die Kernaussage ist ein zweiter Punkt des Urteils: Der Einwendungsausschluss nach § 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB gilt auch für die Rüge, der Vermieter habe das Wirtschaftlichkeitsgebot missachtet.2
Konkret bedeutet das: Der Mieter muss Einwendungen gegen die Abrechnung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung geltend machen. Wer die Frist verstreichen lässt, kann sich später in der Regel nicht mehr darauf berufen — auch nicht mit dem Argument, es sei zu teuer eingekauft worden.
Praxis-Hinweis der Redaktion
Prüfen Sie jede Betriebskostenabrechnung zeitnah und rügen Sie Zweifel schriftlich und konkret innerhalb der Zwölf-Monats-Frist. Verlangen Sie bei Bedarf Belegeinsicht. Die pauschale Behauptung „zu teuer" genügt nicht — benennen Sie die Position und begründen Sie, warum der Preis über dem Marktüblichen liegt.
Für MieterWie Sie eine Abrechnung sinnvoll prüfen
Das Urteil nimmt Mietern nicht ihre Rechte — es verlagert nur den Ansatzpunkt. Wer eine Position für überhöht hält, sollte den Preis mit dem örtlichen Niveau vergleichen (etwa mit Betriebskostenspiegeln) statt allein auf fehlende Angebote zu verweisen. Nur ein deutlich überhöhter Preis trägt den Vorwurf.
Praktisch führt der Weg über die Belegeinsicht: Der Vermieter muss auf Verlangen die zugrunde liegenden Rechnungen und Verträge zeigen. Erst daraus ergibt sich, ob tatsächlich unwirtschaftlich gewirtschaftet wurde.
Für VermieterMehr Spielraum, aber kein Freibrief
Vermieter und Verwalter gewinnen Rechtssicherheit: Die Beauftragung eines bewährten Betriebs zu marktüblichen Konditionen ist auch ohne Angebotsrunde nicht zu beanstanden. Ein Freibrief ist das aber nicht — wer erkennbar überteuert einkauft oder Leistungen an verbundene Unternehmen zu Fantasiepreisen vergibt, riskiert weiterhin, auf den Mehrkosten sitzen zu bleiben.
Ratsam bleibt eine saubere Dokumentation der Auswahlentscheidung. Sie erleichtert im Streitfall den Nachweis, dass die Kosten marktgerecht waren.
Quellen & Belege
- BGH, Urteil vom 20.05.2026 – VIII ZR 6/24, zum Wirtschaftlichkeitsgebot bei Betriebskosten (§ 556 Abs. 3 BGB). Bundesgerichtshof / IMR-Online (IMRRS 2026, 0651). imr-online.de
- § 556 Abs. 3 BGB (Abrechnungs- und Einwendungsfrist; Wirtschaftlichkeitsgebot). Bürgerliches Gesetzbuch.